Skader som oppstår ved boligen i tiden mellom visning og overtakelse

De fleste eiendomsoverdragelser skjer i dag med et «som den er»-forbehold etter avhendingslova § 3-9. Det vil si at kjøper påtar seg risikoen for eventuelle skjulte feil og mangler ved boligen. Kjøper har likevel krav på å overta boligen i samme stand som på visning, som vil si at selger bærer ansvaret for nye skader som oppstår mellom visning og overtakelsen. Men, hvem bærer risikoen dersom det oppstår nye skader i mellomperioden som skyldes skjulte feil?

Risikoens overgang

I dommen inntatt i HR-2017-345-A, tok Høyesterett stilling til om det var kjøper eller selger som hadde risikoen for nye skader forårsaket av skjulte feil i perioden mellom visning og overtakelse.

Saken gjaldt en leilighet som var solgt «som den er» etter avhendingslova § 3-9. Etter visningen, men før overtakelsen, ble det oppdaget en vannlekkasje fra leilighetens to bad. Skadene hadde sammenheng med skjulte feil og svakheter i røropplegget, samt mangelfull tetting ved slukene på baderomsgulvet, som selgeren ikke var kjent med. Høyesterett kom til at selgeren var nærmest til å bære risikoen for de oppståtte skadene.

Høyesterett la til grunn at nye skader som skyldes skjulte feil ved boligen må vurderes etter avhendingslova § 3-1, som har en mye lempeligere mangelsvurdering enn § 3-9. Etter bestemmelsen vil det foreligge en mangel dersom boligen avviker fra tilstanden ved besiktigelsen av boligen. Eksempelvis vil en ny skade som oppstår som følge av en skjult feil ved drenering, konstruksjonsfeil eller liknende være selgers ansvar.

I dommen presiserer Høyesterett at risikoen for skader som skyldes en gradvis utvikling av en eksisterende feil ved boligen, påhviler kjøper. Dette kan eksempelvis være råteskader som har vært skjult i boligen i flere år, men som først synliggjør seg før overtakelsen. Dersom selger skal være ansvarlig for slike skjulte mangler, må man vurdere om boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper hadde grunn til å regne med, jf. avhendingslova § 3-9 andre pkt.

Bestemmelsen er ment som en sikkerhetsventil for kjøper i de tilfeller hvor utbedringskostnadene blir upåregnelige ut fra de opplysninger som er gitt i salgsdokumentene. Terskelen for å nå frem med et krav etter denne bestemmelsen er derfor høy. Selger kan også bli ansvarlig dersom vedkommende har tilbakeholdt opplysninger eller gitt uriktige opplysninger om feil eller mangler ved boligen, jf. avhendingslova §§ 3-7 og 3-8.

Mangler må noteres i overtakelsesprotokollen

Det er svært viktig at feil eller mangler som oppdages før overtakelsen noteres ned i overtakelsesprotokollen. Dersom mangler ikke anmerkes i overtakelsesprotokollen, vil man som kjøper kunne anses for å ha akseptert de oppdagede forhold. Det er derfor svært viktig å anmerke feil eller mangler i overtakelsesprotokollen.

Tilbakeholde penger

Som kjøper har man rett til å tilbakeholde deler av kjøpesummen som en sikkerhet for at man får dekning for sitt mangelskrav mot selger. Beløpet som tilbakeholdes er den delen av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kjøperen får dekket sitt mangelskrav.

Dersom selger har boligselgerforsikring er det ofte ikke nødvendig å tilbakeholde penger, ettersom kjøper vil ha muligheten til å søke dekning for sitt mangelskrav hos selgers boligselgerforsikring.

Det er viktig å være oppmerksom på at dersom det tilbakeholdes penger på overtakelsen, og man ikke får medhold i sitt mangelskrav, kan man bli ansvarlig for forsinkelsesrenter. Rentene starter å løpe fra den dagen pengene tilbakeholdes, og inntil de blir tilbakeført.

Selgerforpliktelser

Selger trenger ikke å være enig i anmerkningene i overtakelsesprotokollen eller tilbakeholdelsen av penger, men selger kan ikke nekte at dette inntas i overtakelsesprotokollen eller at penger tilbakeholdes.

Dersom selger skal bli ansvarlig for å utbedre feil eller mangler ved boligen, må selger si seg enig i anmerkningene. Dette bør inntas i overtakelsesprotokollen, eksempelvis på følgende måte:

«Selger skal utbedre ventilasjonen på kjøkkenet innen dato xx.»

eller,

«Selger har godtatt at det tilbakeholdes kr 5000,- for reparasjon av ventilasjon på kjøkken.»

Dette kalles en selgerforpliktelse og er en direkte kontraktsforpliktelse. Dersom selger påtar seg å foreta utbedringer behøver man derfor ikke å vurdere om for­holdet er en mangel etter avhendingslovas bestemmelser.

Artikkel publisert på Negotia Magasin. Utg.2-2021