Kontakt oss

Fagområder

Ansatte

Om oss

Artikler

Lovendringer ved kjøp og salg av bolig

Kjøp og salg av bolig er de største transaksjonene folk flest gjør i løpet av livet. Har du planer om å kjøpe eller selge bolig? Da kan det være hensiktsmessig å være oppmerksom på lovendringene som trer i kraft på nyåret.

Kjøp og salg av bolig er de største transaksjonene folk flest gjør i løpet av livet. Har du planer om å kjøpe eller selge bolig? Da kan det være hensiktsmessig å være oppmerksom på lovendringene som trer i kraft på nyåret.

Avhendingsloven regulerer hvilke rettigheter og plikter partene har ved kjøp og salg av brukte boliger. Fra og med 1. januar 2022 trer det i kraft flere sentrale endringer i denne loven.

Formålet med lovendringen er først og fremst å redusere konfliktnivået mellom kjøper og selger. Ved å stimulere til mer og bedre informasjon i forkant av salget, skal boligens faktiske tilstand bli tydeligere. På den måten er håpet at risikoen for negative overraskelser blir lavere.

Forbud mot «som den er»-forbehold

De fleste boliger i dag blir solgt «som den er». Det betyr at boligen selges i den stand den var da kjøper hadde anledning til å undersøke den. Dette forbeholdet er en form for ansvarsfraskrivelse fra selger. Når en bolig selges «som den er», har partene avtalt at kjøper i utgangspunktet overtar risikoen for feil og avvik som først viser seg etter overtagelsen.

Endringene i avhendingsloven innebærer blant annet at en bolig ikke lenger kan selges med et alminnelig «som den er»-forbehold i forbrukerkjøp. Deler av risikoen for skjulte avvik vil derfor skyves over fra kjøper til selger. For at selger skal kunne ta et forbehold før salg, må det være konkret, spesifisert og begrunnet. Terskelen for hva som utgjør en mangel vil derfor bli senket, og kjøpers rettigheter styrkes.

Det er imidlertid ikke slik at alle avvik vil være mangler som selger er ansvarlig for etter loven. Hovedregelen er fortsatt at boligen skal samsvare med det avtalte. Der avtalen er taus, må det vurderes hvilke forventinger kjøper kunne ha til boligen ut ifra de konkrete forholdene. Til tross for at boligen ikke lenger kan selges «som den er», vil det fortsatt være utfordrende å holde selger ansvarlig for utett membran eller defekte varmekabler på et baderom som er opplyst å være 40 år gammelt.

Strengere krav til tilstandsrapporter

Lovendringene har vært omdiskutert, og det har blitt stilt spørsmål om selgers rettigheter svekkes ved at en bolig ikke lenger kan selges «som den er». Eventuelle negative konsekvenser knyttet til dette er tenkt avdempet ved at det skal stilles strengere krav til informasjonen som legges frem før salg. Sammen med endringene i avhendingsloven, trer det i kraft en ny forskrift med krav til utforming av tilstandsrapporter som fremlegges sammen med salgsdokumentene. Rapporten skal blant annet ha et klart språk, tilstandsgradene som settes på de ulike bygningsdelene må begrunnes mer inngående og takstmannen må gjøre grundigere undersøkelser i forkant.

Formålet med å stille strengere krav til tilstandsrapportene er å avdekke flere skjulte mangler før salg og tydeliggjøre konsekvensene av disse, slik at kjøper kan ta høyde for dette ved sitt bud. Dermed minsker samtidig risikoen for at selger får et mangelskrav rettet mot seg etter overtagelsen.

Kjøper må selv dekke 10 000 kroner

Et annet punkt i lovendringene som har vært hyppig omtalt i mediene, er minsteterskelen som innføres. Kjøper må selv dekke 10 000 av sitt mangelskrav. Dette innebærer ikke at selger automatisk vil være ansvarlig for alle utbedringskostnader over 10 000 kroner. For å holde selger ansvarlig, må det fortsatt foreligge en kjøpsrettslig mangel.

Betydningen for deg som skal selge bolig

Når boligen ikke lenger kan selges «som den er», kan du som selger ikke lenger fraskrive deg ansvaret for det ukjente. Dermed vil du ha risikoen for at boligen samsvarer med hva kjøper kunne forvente i henhold til avtalen. Dette gjelder uavhengig av om du var uvitende om forholdene og i god tro. Som selger vil du dermed få en oppfordring til å undersøke egen bolig nærmere før salg, ettersom du har en egeninteresse i å avdekke og opplyse om skjulte mangler før kjøper legger inn sitt bud.

Videre er det viktig å være oppmerksom på at du som selger kan holdes ansvarlig for meglers og takstmannens opplysningssvikt. Det vil i mange tilfeller være mulig å søke regress (kreve tilbakebetaling) mot megler eller takstmann, men kjøper kan fortsatt forholde seg direkte til deg. Dette er ikke nytt. Når det nå stilles strengere krav til informasjon som fremlegges for kjøper, vil det imidlertid bli desto viktigere for deg som selger å gjennomgå salgsdokumentene grundig før boligen legges ut for salg.

Betydningen for deg som skal kjøpe bolig

Lovendringene tydeliggjør kjøpers undersøkelsesplikt, idet kjøper vil antas å være kjent med all informasjon som fremlegges på en tydelig måte i salgsdokumentene. Dette medfører ingen endring slik rettstilstanden er i dag, men kjøpers undersøkelsesplikt vil nå følge uttrykkelig av loven. Salgsdokumentene kan inneholde overveldende mye informasjon, men det er svært viktig å gjennomgå alt grundig og stille oppfølgingsspørsmål dersom det er tvil. Ved å ikke sette deg godt inn i informasjonen som fremlegges, tar du en stor risiko som kjøper.

Legal24 Advokatfirma har lang erfaring og høy kompetanse innenfor dette rettsområdet. Ta gjerne kontakt med en av våre advokater dersom du har behov for bistand i forbindelse med kjøp eller salg av bolig.

Artikkel publisert på Negotia Magasin. Utg.4-2021

© Copyright Legal24 Advokatfirma AS

Postadresse: Postboks 444 Sentrum 0103 Oslo Postboks 444 Sentrum 0103 Oslo

Personvern